成功する不動産投資の基本

不動産投資も「投資」の一環である以上、投資した金額を上回る回収がないと投資した意味がありません。

購入前に家賃収入やそれに係る経費などを見積もって、投資金額を上回る回収があるかどうか収支計算のシミュレーションを行う必要があります。

賃貸物件のセールス時には収支シミュレーションが提示されると思いますが、このシミュレーションは「最高にうまくいった場合」のシミュレーションを提示する場合が多いため、特に留意が必要です。

実際の不動産投資には少なくとも以下のリスクを見込む必要があります。

・経年による家賃収入の減少

・経年による修繕費の増加

・空室リスク

新築当初はある程度希望の家賃収入は望めると思いますが、年数が経つにつれ家賃を見直す必要があります。

年数の経過した物件でも状態の良い物件はありますが、そのような物件でも新築と比べると家賃を低く設定する必要がありますし、状態の悪い物件についてはさらに家賃を低く設定しないと入居は望めないでしょう。

相場や近隣の状況にもよると思いますが、数年ごとに数％ずつ家賃収入は減っていくということを前提にシミュレーションする必要があります。

経年により修繕費が増加することも重要なポイントとなるかと思います。

まず、建物本体については、経年によりひび割れなどによる雨漏りが発生することもよくあります。ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）でも１０年に１度は防水工事を検討する必要があります。

また、各部屋においても、経年により壁や床の張替、水回りの修繕が必要になってきます。

建築年数が経過している物件については、経過していない物件よりもかなり多額の修繕費がかかるということを念頭に置く必要があります。